BNA Esclarece sobre Garantias no crédito habitação

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Visando criar condições para que os clientes bancários possam contratar créditos à habitação compatíveis com o respectivo nível médio de rendimentos auferidos, o Banco Nacional de Angola (BNA) publicou o Aviso n.º 09/2022, de 6 de Abril. 


Os bancos comerciais são requeridos a fazer uma avaliação rigorosa da capacidade individual de crédito dos seus clientes, considerando a situação profissional, rendimentos, idade, entre outros factores. 
Essa avaliação determina as garantias que o banco considera necessárias para assegurar o reembolso integral do crédito, caso o cliente (mutuário) deixe de pagar as prestações nos montantes e prazos acordados contratualmente. 
Por se tratar de um produto financeiro que, via de regra, é de longa duração, as garantias exigidas num crédito à habitação são de maior consistência, sendo as mais comuns a hipoteca, o seguro de vida e a livrança avalizada/fiança.

Hipoteca

A hipoteca é uma garantia real que confere ao credor o direito de receber um bem imóvel como garantia do pagamento de uma dívida por parte do devedor, conforme disposto no Código Civil.
Relativamente ao crédito à habitação, geralmente, o banco comercial exige a constituição, a seu favor, de uma hipoteca sobre o imóvel a ser financiado, para que, caso o mutuário deixe de pagar o crédito, o banco possa, em última instância, reaver o valor do mesmo através da venda do imóvel. Nada obsta que, para a aquisição de um determinado imóvel seja apresentada a hipoteca de outro imóvel. 

Seguro de Vida 
O banco exige geralmente a subscrição de um seguro de vida para o mutuário ou mutuários, quando aplicável, que cubra a totalidade do valor do crédito em dívida (o capital seguro).
O seguro de vida inclui, normalmente, as coberturas de invalidez e morte, e garante a liquidação do valor do crédito em dívida no caso de o mutuário titular do seguro ficar incapacitado e não poder trabalhar/gerar rendimentos, ou no caso da morte do mesmo.
Cabe ao cliente a escolha da seguradora através da qual irá contratar o seguro de vida. O banco não pode impor uma seguradora especifica, podendo, entretanto, recomendar a subscrição do seguro através dessa seguradora, opção que pode trazer algumas vantagens ao cliente, como por exemplo, a redução do custo do crédito.
Durante a vigência do crédito, o capital seguro deve ser actualizado em função do valor em dívida, cabendo ao banco o dever de informar a seguradora sobre a evolução desse valor. 
O cliente pode transferir o seguro de vida para uma seguradora diferente durante a vigência do crédito desde que a cobertura seja a mesma. 

Livrança com Aval ou Fiança

A livrança com aval é uma garantia pessoal. É um título à ordem através do qual o mutuário se compromete a pagar o valor do crédito, sendo o aval prestado por um terceiro, o avalista, que se compromete também a pagar ao banco o montante do crédito em caso de incumprimento do mutuário.
A fiança é uma garantia pessoal prestada por uma terceira pessoa. O fiador responsabiliza-se pelo pagamento do crédito caso o devedor não cumpra as suas obrigações. 
Verificando-se o incumprimento pelo mutuário, o banco pode exigir o pagamento ao avalista acionando a livrança. Neste caso, o banco pode optar por recorrer primeiro à execução dos bens do mutuário ou por se dirigir directamente ao avalista, executando os seus bens. 

A exigência de uma livrança com aval ou de uma fiança depende da avaliação que o banco faz do risco de incumprimento do cliente. Na prática, o banco exige uma livrança com aval ou uma fiança quando conclui que o cliente pode representar um risco de incumprimento superior ao seu apetite de risco nos termos da sua política de concessão de crédito. 
No entanto, apesar do avalista ou do fiador reduzir o risco de crédito, estes não se devem substituir ao princípio de que mutuário deve ser capaz de cumprir o pagamento do crédito com os seus próprios rendimentos.Exemplos de situações que podem levar o banco a exigir uma livrança com aval ou fiança:

  • O cliente tem uma situação profissional instável (por exemplo: está há pouco tempo na empresa, não tem um contrato por tempo indeterminado, etc);
  • Os seus rendimentos não são certos ou são reduzidos;
  • Existem despesas regulares que pesam no orçamento familiar;
  • A taxa de esforço estipulada pelo banco é ultrapassada;
  • Tem um histórico de atrasos no cumprimento das suas obrigações creditícias.

No contrato de crédito pode estar previsto que, em caso de não pagamento do crédito por parte do mutuário, o fiador:

Tem o benefício de execussão prévia – neste caso o fiador pode recusar-se a pagar os valores em incumprimento no contrato de crédito enquanto o banco não tiver esgotado todas as possibilidades de cobrança junto do mutuário, incluindo a execução dos seus bens, ou seja, a venda desses bens através do tribunal para liquidar as dívidas, conforme consagrado no artigos 638.º e 639.º do Código Civil; ou
Renúncia ao benefício de execussão prévia – neste caso o banco pode exigir directamente ao fiador o pagamento dos valores em dívida. Caso este não cumpra, o banco pode executar os bens do fiador, mesmo que ainda existam bens do mutuário que pudessem ser executados para pagar o valor em incumprimento, nos termos do artigo 640.º do Código Civil.

Os avalistas e fiadores assumem por regra uma obrigação da qual não se podem desvincular durante a vigência do crédito ficando sempre sujeitos a poder ter uma execução do seu património se houver incumprimento da obrigação por parte do mutuário do crédito.
Por esta razão, o banco deve assegurar a entrega de informação completa sobre o crédito à habitação a ser contratado ao avalista ou fiador, incluindo os termos e condições bem como uma cópia da minuta do contrato, para permitir que estes tomem uma decisão bem informada. 

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